Marktruimteonderzoek Detailhandel Provincie Noord-holland
Onderzoeker: Bureau Stedelijke Planning, i.s.m. Antea Group
Opdrachtgever: MRA + Provincie Noord-Holland
AANLEIDING
De provincie Noord-Holland voert een actief detailhandelsbeleid; ontwikkelingen worden in regionaal verband afgestemd en beoordeeld. Dit gebeurt onder andere door het opstellen van regionale detailhandelsvisies en toetsing van nieuwe plannen in regionale adviescommissies detailhandel, voor Noord-Holland Noord en voor Noord-Holland-Zuid. Om een goed afgewogen advies te kunnen geven over nieuwe detailhandelsplannen en voor het opstellen van regionale detailhandelsvisies is inzicht in de toekomstige marktruimte nodig.
In 2011 en 2012 is die markruimte voor de provincie in beeld gebracht. De detailhandelssector ontwikkelt zich echter in een hoog tempo. Niet alleen spelen de economische conjuncturele ontwikkelingen een belangrijke rol, ook de meer structurele demografische en technologische ontwikkelingen zijn van invloed op de toekomstige marktruimte. De resultaten uit 2012 zijn dan ook niet meer toereikend. Met het recent uitgevoerde Koopstromenonderzoek Randstad 2016 zijn actuele data beschikbaar voor huidige kooporiëntaties van consumenten in Noord-Holland. Om effectief te kunnen sturen is inzicht nodig in de toekomstige situatie en de mogelijkheden voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen. Het voorliggende rapport voorziet daarin.
In het onderzoek stond de volgende vraagstelling centraal:
Wat is de (distributieplanologische) marktruimte voor detailhandel in de Provincie Noord-Holland (inclusief Almere en Lelystad) in de periode 2018-2030?
Het onderzoek is verricht voor de gehele provincie Noord-Holland, 13 deelregio’s en alle gemeenten (inclusief Almere en Lelystad). Daarbij is onderscheid gemaakt tussen vier sectoren, namelijk de Dagelijkse sector, Mode & Luxe, Vrije Tijd en In en om het Huis. We richten ons primair op de huidige situatie (2017) en 2025, en maken een doorkijk naar de situatie in 2030. Een distributieplanologisch onderzoek (kortweg DPO) is een veelgebruikt instrument om op een indicatieve wijze de kwantitatieve marktruimte voor detailhandel in beeld te brengen.
In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste conclusies gepresenteerd en worden de uitkomsten geïnterpreteerd. We presenteren de uitkomsten in vier belangrijke hoofdconclusies die we elk toelichten. We sluiten af met enkele beleidsaanbevelingen die op grond van de uitkomsten getrokken kunnen worden.
In dit onderzoek wordt afwisselend aandacht geschonken aan:
• de provincie Noord-Holland
• de deelregio’s Noord-Holland Noord en de MRA (inclusief Almere en Lelystad)
• de 13 afzonderlijke regio’s.
UITKOMST 1: RICHTING 2025 EN 2030 KOMT DE MARKTRUIMTE VOOR DETAILHANDEL ONDER DRUK TE STAAN
• Noord-Holland beschikt over ca. 4,2 miljoen m² wvo aan winkels (exclusief leegstand). In de huidige situatie functioneren die winkels per saldo nog ruim boven het landelijk gemiddelde; de hele detailhandel beschikte in 2017 over een indicatieve marktruimte4 van 490.000 m² wvo (ca. 12% van het gevestigde aanbod).
• Richting 2025 neemt die marktruimte af. De bevolking in Noord-Holland groeit naar verwachting met ca. 5,7%.5 Dit vergroot het draagvlak voor winkels. Tegelijkertijd groeit echter ook het online marktaandeel in de detailhandel. In de huidige situatie vindt ca. 12% van de detailhandelsbestedingen online plaats. In 2025 is dit naar verwachting gestegen tot 17%. Na 2025 zal dit verder stijgen, zo is de verwachting. De groei van het online marktaandeel gaat ten koste van de bestedingen in fysieke winkels. De negatieve effecten hiervan zijn naar verwachting groter dan de positieve effecten van bevolkingsgroei; de marktruimte voor detailhandel neemt tot 2025 af met 37%, tot ca. 310.000 m² wvo (7,4% van het aanbod). Na 2025 zal de marktruimte naar verwachting verder onder druk komen te staan.
• Het huidige functioneren van de detailhandel en de te verwachten bevolkingsgroei verschilt sterk per regio. Daarom varieert ook de marktruimte tussen de regio’s. Met name in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) functioneren winkels nu en in 2025 per saldo boven het landelijke gemiddelde. Dit resulteert in veel regio’s (en gemeenten) in een positieve marktruimte. In het noordelijke deel van de provincie staat het functioneren van het winkelaanbod onder druk. Per saldo is in deze regio’s (en gemeenten) vaak sprake van een negatieve marktruimte.
• Door methodische verschillen zijn de uitkomsten (in termen van marktruimte in m² wvo) van het huidige marktruimteonderzoek niet één-op-één vergelijkbaar met het onderzoek uit 2012. Wel is duidelijk dat de regionale verhoudingen vergelijkbaar zijn; Tegenover relatieve marktruimte in de Metropoolregio Amsterdam (gedreven door een gemiddeld beter huidig functioneren in combinatie met een forse bevolkingsgroei in de meeste regio’s en gemeenten) staat een groeiend overschot aan winkelaanbod in Noord-Holland Noord.
UITKOMST 2: ER ZIJN GROTE VERSCHILLEN TUSSEN DETAILHANDELSSECTOREN
De marktruimte voor de gehele detailhandel ligt in 2025 aanzienlijk lager dan in de huidige situatie. Tussen de vier sectoren bestaan echter grote verschillen in marktruimte. De groei van het online marktaandeel varieert namelijk per sector:
• De sector Vrije Tijd heeft in het verleden al een explosieve groei van het online marktaandeel meegemaakt, met als gevolg dat diverse winkelketens uit het straatbeeld zijn verdwenen. Inmiddels lijkt sprake van een nieuwe balans; het online marktaandeel is sinds 2011 nauwelijks meer toegenomen. We verwachten dan ook dat dit in de (nabije) toekomst min of meer constant blijft.
• In de sector Mode en Luxe lijkt die explosieve groei op dit moment gaande te zijn. Dit uit zich in faillissementen van bijvoorbeeld V&D, Miss Etam, MS Mode, Schoenenreus, McGregor en Hans Textiel. Het is onduidelijk hoe lang die online groei aanhoudt, en tot welk niveau dat doorgaat. Wel kunnen we aannemen dat de marktruimte voor Mode & Luxe afneemt.
• Ook in de sector In en om het Huis is sprake van een substantiële groei van het online marktaandeel. Net als in Mode en Luxe heeft dit negatieve gevolgen voor de marktruimte, ondanks de groei van het aantal inwoners.
• In de Dagelijkse sector is het online marktaandeel nog altijd beperkt. We verwachten dat dit in de komende jaren harder groeit dan in de voorgaande jaren. Vooralsnog lijkt de marktruimte richting 2025 toe te nemen, primair als gevolg van de bevolkingsgroei in delen van de provincie.
UITKOMST 3: NIET ALLE WINKELGEBIEDEN ZIJN EVEN KANSRIJK
Vertaald naar type winkelgebieden lijken met name de uitkomsten in de Dagelijkse sector en Mode en Luxe inzicht te bieden in de winnaars en verliezers van de toekomst:
• In de dagelijkse sector is per saldo in de huidige situatie sprake van een overaanbod, maar dat wordt steeds kleiner, als gevolg van een sterke bevolkingsgroei. Verschillende regio’s en tal van gemeenten in Noord-Holland Zuid beschikken over (positieve) marktruimte in de dagelijkse sector. Met name de ondersteunende winkelcentra (wijk- en buurtcentra) zijn het domein van de dagelijkse sector. Met het toenemende draagvlak en de vooralsnog beperkte groei van het online marktaandeel in de dagelijkse sector, lijkt de toekomst er zeker voor de sterke centra onder hen betrekkelijk gunstig uit te zien.
• Mode en Luxe bevindt zich juist bij uitstek in de binnensteden en de grote(re) hoofdwinkelgebieden. Het onderzoek toont aan dat de gemeenten met een sterk aanbod in Mode en Luxe – Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer, maar ook bijvoorbeeld Amstelveen, Alkmaar, Almere en Hoorn – niet alleen in de huidige situatie, maar ook in 2025 over de nodige marktruimte beschikken. Zij vervullen een (boven)regionale functie en het lijkt erop dat zij de huidige en toekomstige klant weten aan te trekken. Doordat de bevolkingsgroei zich voornamelijk concentreert in de grotere gemeenten, wordt het directe draagvlak van de binnensteden en grote(re) hoofdwinkelgebieden alleen maar groter.
De winnaars bevinden zich dus aan de uitersten van het spectrum, namelijk de grote hoofdwinkelcentra, met een grote component Mode en Luxe, en de buurt- en wijkcentra, waar de dagelijkse sector vaak dominant is. De positie van de centra daar tussenin – de kleinere hoofdwinkelcentra en de grote ondersteunende winkelgebieden – is precair.
UITKOMST 4: DE DISBALANS TUSSEN MARKTRUIMTE EN PLANCAPACITEIT VRAAGT OM STURING
• In het kader van dit onderzoek heeft een inventarisatie plaatsgevonden van harde en zachte winkelplannen in alle gemeenten in Noord-Holland.
• Met 400.000 m² wvo is alleen al de huidige harde planvoorraad groter dan de ca. 310.000 m² wvo aan marktruimte in 2025. Bovendien staat momenteel ca. 280.000 m² wvo aan potentiële winkelruimte leeg, al is een deel hiervan niet courant.
• Naast de harde planvoorraad beschikt Noord-Holland momenteel over minimaal 250.000 m² wvo aan zachte plannen. Daar de huidige harde planvoorraad nu al groter is dan de toekomstige marktruimte, en die marktruimte ook na 2025 verder zal teruglopen, kunnen deze plannen op het niveau van de provincie als geheel alleen door de markt geabsorbeerd worden als er elders ook sanering van winkelaanbod plaatsvindt.
• Uitgesplitst naar regio’s valt op dat een groot deel van de harde en zachte planvoorraad zich juist in de noordelijke regio’s van Noord-Holland concentreert, dat deel van de provincie waar juist sprake is van een negatieve marktruimte.
• De disbalans tussen marktruimte en plancapaciteit vraagt om een strakke provinciale, regionale en gemeentelijke sturing. Vernieuwing van de winkelstructuur is ook (en misschien zelf wel juist) in deze tijden van groot belang, maar dient wel vergezeld te gaan van het saneren van de perspectiefloze, minder waardevolle delen van de structuur. Per saldo zal er (in termen van vierkante meters) meer opgeruimd moeten worden dan er nieuw wordt gerealiseerd.
BELEIDSAANBEVELINGEN
• Meer urgent nog dan in 2012 zullen we ons moeten voorbereiden op een transformatieopgave. In veel regio’s en gemeenten is sprake van een overaanbod en moeten we vertrouwd raken met afbouw van de winkelfunctie en verkleuring naar andere functies. In regio’s, gemeenten of winkelgebieden die er slecht voor staan zullen winkels (en aanverwante voorzieningen) nog meer geconcentreerd moeten worden in de meest perspectiefrijke (delen van de) centra. Centra zullen kleur moeten bekennen: profileer ik mezelf in 2025 als boodschappencentrum (Run), als recreatief winkelcentrum (Fun) of doelgericht koopcentrum (Doel). (Delen van) winkelgebieden zonder kleur en te weinig onderscheidend vermogen kunnen verkleuren naar andere (economische) functies, daar waar in de markt behoefte aan is.
• Selectief versterken. Binnen de provincie is slechts in een handvol regio’s en gemeenten ruimte voor (per saldo) vergroting van het winkelaanbod. Hierbij dient enerzijds te worden ingezet op de centra die een belangrijke rol vervullen in de structuur voor de dagelijkse boodschappen. Anderzijds ook op de meest krachtige en onderscheidende winkelgebieden die wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht van de provincie en zijn onderdelen. Denk hierbij vooral aan de recreatieve centra, te weten de krachtige hoofdwinkelgebieden en (in incidentele gevallen) de ondersteunende centra met potentie.
• Koester de hoofdwinkelstructuur. Ook, en misschien wel juist, in regio’s en gemeenten met een geringe of negatieve marktruimte dienen initiatieven die gericht zijn op het verder optimaliseren van de hoofdwinkelstructuur in beginsel welwillend tegemoet te worden getreden. Dit moet in regio’s en gemeenten met een negatieve marktruimte echter gebeuren zonder dat er per saldo winkelmeters worden toegevoegd. Beseft moet worden dat uitbreiding van het detailhandelsaanbod gericht op versterking van de structuur hier gepaard gaat met een meer dan evenredige sanering elders.
• (Boven)regionale afstemming. Omdat in het nieuwe tijdsgewricht veel nieuwe initiatieven vaak een grote (geografische) reikwijdte hebben, is het van belang dat er tussen gemeenten onderling afgestemd wordt. Niet alleen reactief (met de beoordeling van planinitiatieven) maar vooral ook proactief (visievorming, opstellen toetsingskaders, uitvoeringsprogramma e.d.). (Boven)regionale afstemming is meer en meer een vereiste in een tijd waarin de primaire opgave ligt in vernieuwing van de winkelstructuur in combinatie met een (per saldo) reductie van het winkelaanbod.