Het beeld dat we hebben van oververhitte winkelgebieden in het centrum versus onderkoelde winkelgebieden erbuiten is echter moeilijk te vatten in cijfers. Het meten van deze ontwikkelingen blijkt lastig omdat er beperkt data is over bezoekers van winkelgebieden en de bewoners in deze gebieden. In deze historische analyse hebben we de wél beschikbare data geïnventariseerd, voor de periode 2005-2017, en hebben we indicatoren gevonden waarmee we de mogelijke oververhitting en onderkoeling in winkelgebieden over de tijd heen kunnen schetsen. De resultaten van het onderzoek zijn gepubliceerd in een interactief dashboard (zie hier en onderstaand de bijsluiter) en een factsheet van de resultaten.
Het onderzoek biedt een overzicht van de indicatoren die je zou willen meten om vast te stellen of er sprake is van toenemende of afnemende drukte en of dat leidt tot verschraling van het aanbod en eventuele verdringing van ondernemers. Daarnaast poogt het onderzoek met de huidige beschikbare data ook gebieden in Amsterdam te lokaliseren waar oververhitting of onderkoeling plaatsvindt. Drukte wordt daarbij ingeschat naar aanleiding van de hoogte van winkelhuren. Verdringing wordt gemeten als stoppende ondernemers en om verschraling te meten is gekeken naar de opkomst van winkelketens en winkels die worden beschouwd als ‘toeristenwinkels’.
Als we naar de cijfers kijken gaan drukte, verdringing en verschraling niet per se hand in hand (zie o.a. factsheet ‘Oververhitting in Amsterdamse winkelgebieden’). Wel zien we in het interactieve dashboard dat er meer polarisatie plaatsvindt tussen winkelgebieden. Zo was in 2006 de winkelhuurprijs in de 10% duurste winkelgebieden 3,5 keer zo hoog als de huurprijs in de 10% goedkoopste winkelgebieden. Ruim tien jaar later (2017) was deze factor bijna verdubbeld, naar 5,7. Tevens zien we dat leegstand zich concentreert in enkele grotere winkelgebieden buiten de ring A10.