Behandeld in Commissie Bouwen en Wonen 29 september 2021
Behandelend ambtenaar: Wonen, Karin Daman, k.daman@amsterdam.nl,
Voor meer informatie klik hier
Iedereen in Amsterdam verdient een betaalbaar, goed en duurzaam huis om in te wonen. Eind 2019 hebben de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente Samenwerkingsafspraken gemaakt over de bijdrage aan betaalbare, goede en duurzame woningen in Amsterdam in de periode 2020-2023. Op dit moment staat de beschikbaarheid van betaalbare woningen in Amsterdam onder grote druk. Mensen met een laag en gemiddeld inkomen kunnen ontzettend moeilijk aan een huis komen. De drie partijen hebben daarom afgesproken dat er meer huizen bij moeten komen voor juist die groepen die het op de vrije woningmarkt niet redden. Het gaat om een aanzienlijke toename van de voorraad sociale huurwoningen met in totaal 3.000 woningen in de vier jaar van de afspraken. Het realiseren van deze afspraak wordt een trendbreuk: voor het eerst in een kwart eeuw moet het aantal sociale huurwoningen in eigendom van corporaties weer gaan groeien. Daarnaast spraken we ook een groei van 1.100 middeldure corporatiewoningen af voor de periode tot en met eind 2023.
Behandeld in Commissie Bouwen en Wonen 29 september 2021
Behandelend ambtenaar: Wonen, Karin Daman, k.daman@amsterdam.nl,
Voor meer informatie klik hier
Amsterdam kent een groot tekort aan betaalbare huizen. De wachtlijsten zijn te lang, de huizenprijzen te hoog, woningen die vrij komen schieten omhoog in huurprijs of koopsom en te veel Amsterdammers zien zich genoodzaakt de stad te verlaten omdat ze geen geschikt huis kunnen vinden. De bouw van tienduizenden nieuwe en duurzame huizen is nodig om te voldoen aan de behoefte aan woonruimte.
Het gaat niet alleen om heel veel meer huizen bouwen maar ook om de betaalbaarheid van de Amsterdamse woningmarkt. Daarvoor is verandering op de woningmarkt vereist. Dit is een historisch hoge ambitie en dat in een tijd waarin de rol van de overheid beperkter is en die van de markt groter.
Behandeld in de Comissie Bouwen en Wonen, Ontwikkelbuurten, Dierenwelzijn, Openbare Ruimte en Groen, Reiniging van 12 december 2018.
Behandelend ambtenaren: Grond en Ontwikkeling: Lies ter Voort: l.ter.voort@amsterdam.nl,
Frank Bonfrer: f.bonfrer@amsterdam.nl
Voor meer informatie klik hier
De gemeenten en corporaties in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland werken samen op het gebied van woonruimteverdeling. Deze regionale samenwerking is belangrijk voor keuzevrijheid en bewegingsvrijheid van woningzoekenden. Al langere tijd zijn er signalen dat de huidige regels voor woonruimteverdeling niet meer voldoen. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn de afgelopen jaren opgelopen naar ruim 10 jaar voor starters. Het uitgangspunt van het huidige systeem van woonruimteverdeling is dat de woningzoekende die als langste wacht, als eerste aan de beurt komt. Dit uitgangspunt doet echter geen recht aan de vraag van woningzoekenden die vanwege een dringend huisvestingsprobleem hard op zoek zijn naar een woning. Ook voor jongeren die het ouderlijk huis willen verlaten, of na hun studen-tenwoning op zoek zijn naar een woning, is het nu erg lastig om een woning te vinden. Om het woningtekort aan te pakken, hebben gemeenten en corporaties in de regio maatregelen genomen. Er is een fors bouwprogramma, ook voor nieuwbouw van sociale huurwoningen. Zo is in de Woondeal tussen de Metropoolregio Amsterdam en het Rijk afgesproken dat er tot en met 2025 100.000 woningen gebouwd worden, waarvan een substantieel deel sociale huur. Een groot deel van deze woningen wordt gebouwd in Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland. Ondanks deze inspanningen is de verwachting dat de schaarste voorlopig niet af-neemt. De bevolking blijft namelijk groeien. De vraag naar sociale huurwoningen wordt ook diver-ser. Er zijn meer woningzoekenden met een spoedvraag die voorheen zelf oplossingen vonden buiten de sociale huurmarkt om. Vanwege de schaarste en omdat groepen woningzoekenden in de knel komen, hebben gemeen-ten en corporaties in de regio’s de woonruimteverdeling tegen het licht gehouden. Dit voorstel bevat nieuwe regels voor de verdeling van sociale huurwoningen die beter rekening houden met de woningzoekenden die hard een woning nodig hebben. Deze nieuwe verdeling heeft effect op wie de woning krijgt, maar lost de schaarste aan sociale huurwoningen niet op.
Behandeld in Gemeenteraad 10/11 juni 2020 en Commissie Wonen en Bouwen 4 maart 2020
Behandelend ambtenaar:
Kirsten Simhoffer, k.simhoffer@amsterdam.nl
Sanne van der Lelij, s.lelij@amsterdam.nl
Voor meer informatie klik hier
Bron: Platform Noordvleugel Randstad (PWNR)
De roep om betaalbare huurwoningen wordt steeds luider. De gemiddelde huurprijs in de sociale sector steeg het afgelopen decennium om verschillende redenen, waaronder de verhuurderheffing en de nieuwbouw van steeds grotere woningen. Inmiddels is een trend ingezet om woningen weer kleiner te bouwen met minder wws-punten. Met de passendheidsnorm stuurt de overheid sinds 2016 op huurprijzen onder de aftoppingsgrens van 592,55 euro of 635,05 euro (prijspeil 2017) afhankelijk van het type huishouden. Door deze norm moeten corporaties 95 procent van hun sociale woningvoorraad tegen een huurprijs op of onder de aftoppingsgrens verhuren. Naast de aanpassing van de huidige huurprijzen streven veel corporaties naar betaalbare woningen via nieuwbouw. Zij willen nieuwbouwwoningen goedkoper realiseren om woningen kostprijsdekkend te verhuren onder de aftoppingsgrens.
Platform31 startte in oktober 2016 het experimentenprogramma ‘Van aanbesteden naar afnemen’. Aan dit experimentenprogramma deden zeven corporaties mee, die hun marktuitvraag niet meer aan de hand van een bestek, maar aan de hand van functionele prestatie-eisen in de markt wilden zetten. In deze rapportage brengen we de aanpakken van de deelnemende corporaties aan het experimentenprogramma in beeld en kijken we of hun andere aanpakken leidden tot lagere stichtingskosten.
Het thema Wonen staat opnieuw hoog op alle agenda’s. Opnieuw, want de opgaven zijn er dan ook naar: tekorten voor allerlei groepen, uit de pan rijzende prijzen, verduurzaming, een forse bouwopgave (75.000 woningen per jaar), betaalbaarheid, beter benutten huidige voorraad, transformatie leeg vastgoed, en beter inspelen op flexibiliteit en dynamiek. En bij dat alles zijn er grote en groeiende regionale verschillen. Ga er maar aan staan!
Er zijn veel partijen die een rol spelen bij het wonen. Er zijn echter maar weinig mensen die een goed overzicht hebben van alle partijen en de rol die ze vervullen, of kunnen vervullen. Tegelijkertijd is het meer dan ooit noodzakelijk om samenwerking te zoeken om alle woonopgaven te kunnen realiseren.
Om aan deze lacune tegemoet te komen, heeft Platform31 een handzaam overzicht gemaakt van het complete spelersveld; van alle partijen die met wonen te maken hebben. Met van iedere speler de rol en toegevoegde waarde in het woondomein, belangrijke kwesties en vertegenwoordigende koepels.
De aanleiding voor dit boekje is de komst van nieuwe raadsleden en wethouders met Wonen in de portefeuille. Dit boekje biedt hen, maar even zo goed alle andere partijen, een overzicht van de spelers en opgaven op de woningmarkt. Wij merken dat hieraan een grote behoefte bestaat.
Hoe kan de bouwproductie worden verhoogd zodat het aantal woningen aansluit bij de woningbehoefte? De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een reeks van maatregelen aangekondigd om de bouwproductie te versnellen. Er wordt onder andere ingezet op het voeren van gesprekken met de regio, op aanpassing van de Crisis- en herstelwet en op een fonds om moeilijke binnenstedelijke woningbouwlocaties financieel haalbaar te maken. In de Nationale Woonagenda 2018–2021 spreekt de minister samen met vertegenwoordigers van projectontwikkelaars, bouwers, bewoners en verhuurders de ambitie uit 75.000 nieuwe woningen te realiseren per jaar tot 2025.
Gezien de maatschappelijke en politieke druk om snel te bouwen, doet de raad de minister een aantal handreikingen in een briefadvies. De centrale vraag die de raad zich stelt is hoe de bouwproductie te versnellen, maar tegelijkertijd de kwaliteit te behouden.
Een centrale boodschap in het advies is dat de urgentie van de bouwopgave niet mag leiden tot het ondergeschikt raken van andere opgaven die bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Met de nieuwbouwwoningen van nu worden immers de woonmilieus van de toekomst gemaakt. Een tweede boodschap is dat er volgens de raad geen quick fix bestaat voor het versnellen van de woningbouwproductie. De raad pleit daarom voor realisme bij alle partijen. Bovendien stelt de raad dat er geen sprake is van een nationaal probleem, maar dat blijvende woningtekorten alleen voorkomen in een aantal regio’s.
In zijn advies doet de raad een aantal voorstellen om de bouwproductie te versnellen. Tevens vindt de raad het belangrijk dat de minister naast het beleid dat is gericht op de bouw van meer woningen, ook helpt om de woningmarkt stabieler te maken. De productie van woningen is nu erg conjunctuurgevoelig.
De aanbevelingen richten zich enerzijds op maatregelen op de korte termijn, ter ondersteuning van de gesprekken die de minister is gestart in de regio’s met de meest gespannen woningmarkten. Anderzijds beveelt de raad maatregelen aan die effect zullen hebben op de langere termijn, maar die nu al moeten worden genomen.
Bron: website Rli
De woningvraag is onverminderd hoog gebleven, de rente is onverminderd laag en de huizenprijzen zijn sterker dan ooit gestegen. Het woningtekort is hoog, hoewel het in 2020 licht gedaald is. Hierdoor is de koopwoningenmarkt anno 2021 zeer gespannen. Zo geeft DNB aan dat de woningmarkt oververhit is en dat de woning- markt dreigt vast te lopen. Dit geldt ook voor de toegang tot de huursector. Het aantal transacties in de koopsector nam na de kredietcrisis tot 2017 snel toe. De vraag naar koopwoningen zal volgens de prognoses nog een aantal jaren toenemen en daarna mogelijk wat dalen. Een koopwoning was in 2020 gemiddeld 7,8 procent duurder dan in 2019. De prijsstijging overtrof daarmee die van 2019 (6,9 procent). De prijsindex bestaande koopwoningen (CBS) steeg door naar het hoogste niveau sinds de start van de meting in 1995. Recentere NVM-cijfers op maandbasis in 2021 tonen nog sterkere stijgingen.
Deze scriptie bevat het onderzoek naar het gebruik van en de waarderingen voor microwoningen van jonge eenpersoonshuishoudens in de gemeente Amsterdam. De woningmarkt in Amsterdam is oververhit, huurprijzen stijgen en het lijkt soms onmogelijk om nog een woning te kunnen bemachtigen. Zeker voor een alleenstaande zonder vermogen lijkt het steeds moeilijker te worden om nog een woning binnen de stadsgrenzen te vinden. Een oplossing die steeds meer aan populariteit wint, is de microwoning. Dit is een ruimte tussen de 18 en 40m2 die specifiek bedoeld is voor eenpersoonshuishoudens met een eigen voordeur, badkamer en keuken.
Middels een analyse van het beleid van de gemeente Amsterdam en lokale woningcorporaties is de huidige toepassing van de microwoning in Amsterdam onderzocht. De gemeente moedigt de bouw van microwoningen aan om een kans te bieden aan alleenstaanden met een laag of middeninkomen. Woningcorporaties volgen dit beleid door meer microwoningen in de stad te plannen. Met drie GIS-kaarten is gekeken naar de geografische verdeling en patronen van de huidige microwoningcomplexen in Amsterdam. Als resultaat hiervan zien we dat de meeste complexen zich in stadsdelen Oost en West bevinden, dicht bij de ring. Deze complexen bevatten gemiddeld meer dan 200 woningen. Verder zijn de specificaties van 43 microwoningcomplexen geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de huurprijzen en oppervlakten van de woningen vrij dicht bij elkaar liggen, ook blijkt hieruit dat het aantal gebouwde complexen de afgelopen tien jaar exponentieel is gegroeid. Middels interviews met vijftien microwoningbewoners is gekeken naar het gebruik van en de waarderingen voor de microwoning en de gemeenschappelijke ruimtes die daar eventueel aanwezig zijn. De getranscribeerde interviews zijn verwerkt middels het coderingsprogramma ATLAS.ti.
Veel regio’s in Nederland kampen met een grote verstedelijkingsdruk, vooral door de grote woningbouwopgave. Dat er snel veel woningen nodig zijn is helder. De opgave is echter breder. Een goed functionerende, aantrekkelijke en toekomstbestendige stedelijke regio vergt naast wonen ook aandacht voor werken, recreatie, bereikbaarheid, energiebesparing en -opwekking, klimaatadaptatie, natuur en landschap. In dit artikel dat oorspronkelijk verscheen in het tijdschrift Ruimte+Wonen (R+W), pleiten we ervoor om de woningbouwopgave te beschouwen als onderdeel van een bredere visie op verstedelijking. Ter illustratie werken we drie uiteenlopende verstedelijkingsvarianten uit met behulp van modelsimulaties.
Deze notitie zet de vraag naar woningen, een zeer actueel onderwerp deze verkiezingsperiode, in perspectief: waar bevindt het woningentekort zich precies, en wat voor soort woningen zijn gewenst? Voortbouwend op de eerdere analyse voor de Analyse Leefomgevingseffecten Verkiezingsprogramma’s (ALV) geeft deze notitie enkele voorstellen voor oplossingsrichtingen voor het woningbouwprobleem die bij de formatie een rol zouden kunnen spelen.
Het nieuwe kabinet staat voor grote opgaven op het gebied van de leefomgeving. Er moet een groot aantal nieuwe woningen worden bijgebouwd, om de opwarming van de aarde te beperken moeten er locaties worden gevonden voor windmolens en zonnepanelen, en door klimaatverandering, de landbouw, woningbouw en bedrijvigheid staat de draagkracht van de bodem, het water en de biodiversiteit onder grote druk. Al deze opgaven komen samen op het beperkte grondgebied van Nederland.
Het aantal gerealiseerde flexwoningen blijft tot nu toe achter op de politieke ambities. Corporaties en ander initiatiefnemers geven aan dat plannen om tijdelijke woningen te realiseren soms vastlopen op het zoeken naar beschikbare en geschikte locaties. Het ministerie van BZK heeft het PBL daarom verzocht een verkennend onderzoek te doen naar locaties voor tijdelijke woningen.
Een flexwoning is een woning waarbij het gebouw, de locatie of de bewoner een tijdelijk karakter heeft. Het ministerie van BZK hoopt dat de inzet op tijdelijk wonen op korte termijn de druk op de woningmarkt enigszins kan verlichten en daarnaast blijvend kan zorgen voor snel toegankelijke woonruimte voor urgent woningzoekenden.
In deze studie formuleert het PBL een eerste ruimtelijk afwegingskader voor het plannen van locaties voor tijdelijke woonruimte. De kern van dit afwegingskader bestaat op hoofdlijnen uit twee ruimtelijke voorwaarden: locaties moeten beschikbaar én geschikt zijn. De voorwaarden waaronder locaties beschikbaar en geschikt worden geacht, zijn echter niet in beton gegoten. De afweging van verschillende ruimtelijke belangen is vaak lokaal maatwerk en hangt af van politieke keuzes. Dit laat zich lastig in kaart brengen.
Het PBL heeft verkend hoe de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties - met op dit moment beschikbare gegevens - landsdekkend in kaart gebracht zouden kunnen worden en illustreert aan de hand van de casus Noord-Holland hoe gevoelig de beschikbare ruimte is voor bepaalde (lokale) afwegingen. Deze analyse dient als startpunt voor het opzetten van een breder afwegingskader met ook andere dan ruimtelijke afwegingen, waar het PBL komend jaar vervolgstudie naar verricht.
In dit artikel beschrijft het PBL het huidige conflict tussen particuliere verhuurders en starters op de woningmarkt. Lange tijd leek een toename van de particuliere verhuur gewenst om de woningmarkt beter te doen functioneren. Nu particuliere verhuur groeit, neemt de toegankelijkheid van de woningmarkt voor koopstarters echter af en worden particuliere verhuurders juist gezien als oorzaak van de woningmarktproblemen. Nieuw beleid helpt om excessen op de markt te beperken.
Door stijging van het aantal huishoudens en de achterblijvende nieuwbouw stijgen de koop- en huurprijzen van woningen. In de grote steden worden koopstarters verdrongen omdat de beleggingswaarde nu groter is dan de maximale hypotheek. Recente beleidsvoorstellen helpen koopstarters, maar structurele maatregelen om verdringing tegen te gaan blijven nodig.
De beeldvorming rond particuliere verhuur wordt gedomineerd door huisjesmelkers, ‘verkamering’ van woningen en woekerhuren. De particu¬liere huursector bestaat echter niet uit een homogene groep beleggers. Grote particuliere beleggers krijgen weliswaar veel aandacht, maar zijn in de minderheid. Uit de diepte-interviews blijkt dat particuliere beleggers meestal voor de lange termijn beleggen, met een sterke focus op marktconforme kasstromen, oftewel op direct rendement, maar ook op een stabiele relatie met de huurder en het bieden van een stabiele woonsituatie voor jongvolwassenen die niet kunnen of willen kopen.
Voor een evenwichtiger woningmarkt op de lange termijn blijven er structurele maatregelen nodig, zoals het verminderen van verschillen in subsidiëring tussen koop en huur, en tevens meer woningbouw. Mogelijk ligt er ook een rol voor beleid om build-to-let te stimuleren, naast buy-to-let te remmen.
Uiteenlopende groepen op de woningmarkt ondervinden op dit moment problemen met huisvesting: starters, mensen die met spoed een woning nodig hebben, ouderen en de lage en middeninkomens. In deze achtergrondstudie verkent PBL of de beperkte mogelijkheden op de woningmarkt van deze groepen leiden tot gevoelens van onbehagen. Dit is gedaan op verzoek van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR).
De woningmarkt kent een relatief voorspelbaar systeem. De veranderingen in beleid hebben niet tot grote veranderingen voor huishoudens geleid. Er is relatief weinig onzekerheid op de woningmarkt. Wel is er gebrek aan controle: de knelpunten in de woningmarkt beperken grote groepen Nederlanders in hun woonbehoefte. De betaalbaarheid van woningen is een probleem en er is sprake van een woningtekort. Ook schiet de samenhang tussen wonen en zorg te kort. Dat zou gevoelens van onbehagen kunnen versterken.
Het verbeteren van de situatie op de woningmarkt hangt deels samen met het oplossen van problemen in andere sectoren. Daarnaast zal het vergroten van het woningaanbod knelpunten wegnemen.
Op 29 januari 2020 hield de Tweede Kamercommissie van Binnenlandse Zaken een rondetafelgesprek met externe deskundigen over de betaalbaarheid van wonen voor middeninkomens en de wijze waarop de Tweede Kamer meer invloed hierop zou kunnen uitoefenen. Namens het PBL sprak Frans Schilder aan de hand van een position paper. Hierin worden drie prominente geluiden uit de maatschappij belicht: de roep om strikte ruimtelijke ordening en planning, centrale sturing als oplossing voor snellere woningbouw en de nut en noodzaak van symptoombestrijding van het woningtekort als tijdelijke oplossing voor specifieke groepen huishoudens.
De afgelopen jaren is de betaalbaarheid van het wonen sterk onder druk komen staan, vooral bij huishoudens met een lager inkomen. Dit artikel beschrijft de oorzaken en meest recente beleidsmaatregelen die genomen zijn om deze trend in Nederland te stoppen. Verder heeft het oververhit raken van de woningmarkt in Nederland geleid tot diverse maatschappelijke discussies, over onder meer de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt voor huishoudens met lagere inkomens en jongeren. In deze bijdrage werpen we licht op de wijze waarop landelijke en lokale beleidsmakers deze thema’s proberen te adresseren.
In dit artikel beschrijven PBL-onderzoeker Frans Schilder en René Scherpenisse, - directeur bij de Tilburgse corporatie Tiwos en bestuurslid van Aedes, - samen enkele grote landelijke ontwikkelingen, zowel economisch als institutioneel, en plaatsen deze in het perspectief van de dagelijkse bezigheden van corporaties.
Woningbouwplannen per fase op maps.amsterdam.nl van de Gemeente Amsterdam. De kaart wordt maandelijks bijgewerkt.
De woningbouwplannen worden bijgehouden in een databestand bij de afdeling Grond en Ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam, zowel administratief als geografisch. De informatie is afkomstig van diverse afdelingen van de Gemeente, corporaties, projectontwikkelaars en architecten. De dataset wordt twee keer per jaar bijgewerkt. Eventuele aanvullingen en aanpassingen kunt u zelf ook mailen naar onderstaande inhoudelijk contactpersoon.
Inhoudelijk contactpersoon: Gemeente Amsterdam - Grond en Ontwikkeling
Sander Sijm
Bron, data en kaart: https://maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen
In deze studie verkent het PBL 4 perspectieven om het aanbod van huurwoningen in het middensegment te vergroten. Deze perspectieven zijn ontwikkeld op basis van literatuurstudie en een gespreksronde met woningcorporaties, gemeenten, transactiebemiddelaars, vastgoed en eindbeleggers.
De woningmarkt verandert. Hypotheekvoorwaarden worden strenger, de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd en de toegang tot de sociale huursector wordt steeds meer beperkt tot huishoudens met een laag inkomen.Het kabinet zet daarom in op een groter middensegment en heeft daartoe al maatregelen doorgevoerd. De gesprekspartners waren echter van mening dat het middensegment nog niet in voldoende mate en tempo tot stand komt om de verwachte vraaggroei te kunnen bijhouden.
De 4 perspectieven die het PBL in de studie Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt verkent, zijn mede gebaseerd op eerdere publicaties (zoals Kansrijk Woonbeleid (PBL en CPB) en het advies van de werkgroep woningmarkt van de Studiegroep duurzame groei).
Naast veelgehoorde opties als nieuwbouw en verkoop van corporatiewoningen aan vastgoedbeleggers wordt in de verkenning gebruik gemaakt van de mogelijkheden die de Woningwet 2015 biedt: herpositionering van bestaand corporatiebezit door middel van administratieve of juridische scheiding op basis van woningkwaliteit. Daarmee is het in principe mogelijk de woningmarkt flexibeler te laten functioneren en vermogen vrij te spelen voor investeringen in nieuwbouw en verbetering. Tegelijkertijd kunnen ook de publieke belangen op de woningmarkt in regionale samenwerking tussen gemeenten, huurders, corporaties en beleggers worden gewaarborgd.
Auteur(s) | Arnoud Vlak, Manon van Middelkoop, Frans Schilder en Martijn Eskinasi |
---|---|
Publicatiedatum | 23-01-2017 |
Bron: website PBL
De recessie is voorbij en de stedelijke woningmarkt staat onder druk. De woonwensen van gezinnen staan daarbij in de aandacht. Sinds de jaren negentig is immers sprake geweest van een toename van het aantal gezinnen in de stad. Inmiddels laten cijfers van het CBS zien dat veel jonge gezinnen de stad juist verlaten. In dit artikel wordt gekeken naar hoe deze ontwikkelingen kunnen worden verklaard.
Er zijn drie mogelijke verklaringen voor de recente groei van het aantal gezinnen in de steden:
Onze analyses laten zien dat alle drie verklaringen geldig zijn. Er is zowel sprake van een stedelijke heroriëntatie (de toegenomen wens van gezinnen om in de stad te wonen) onder met name hoogopgeleide gezinnen, als van toegenomen mogelijkheden voor die gezinnen om in de stad te wonen (denk aan VINEX-wijken). Daarnaast geldt voor bepaalde gezinnen dat die in de recessie hun suburbane woonwens niet hebben kunnen realiseren.
Inmiddels is het 2018, de huizenprijzen in de grotere steden stijgen snel (en harder dan in de randgemeenten) en gezinnen verlaten in toenemende mate de stad. De woningmarktsituatie voor gezinnen zoals deze in de recessie van 2008-2013 bestond, lijkt nu omgekeerd: gezinnen die al huiseigenaar zijn, hebben momenteel minder moeite om hun woning te verkopen en de overwaarde van de woning te gebruiken voor een nieuwe woning. En jongere (potentiële) gezinnen die nog geen eigen woning hebben, zijn steeds meer in het nadeel. Hypotheekregels voor starters zijn aangescherpt, het aanbod van betaalbare koopwoningen in de stad is beperkt, en de jongere gezinnen verdienen doorgaans te veel – of hebben een te korte wachttijd – om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Een betaalbaar middensegment ontbreekt. Het wonen in de stad wordt daarmee steeds meer iets voor een selecte groep gezinnen. Anderen verlaten min of meer gedwongen de stad. Stedelijke gemeenten kunnen deze verhuizingen van gezinnen alleen afremmen door te zorgen voor een groter aanbod aan woningen in gezinsvriendelijke woonmilieus. Zo lang dat aanbod te gering is zal het aantal (jonge) gezinnen dat de stad verlaat om elders te zoeken naar een koopwoning, alleen nog maar toenemen.
Bron: Laarman, K., & van Dam, F. 2018. Waar willen jonge gezinnen wonen? Planbureau voor de Leefomgeving.
In november 2017 publiceerde het Parool op basis van eigen onderzoeksjournalistiek het volgende: ‘Amsterdamse woningmarkt in handen van het grote geld’. Meer precies: 21 particulieren bezitten meer dan honderd huizen (of bedrijfspanden) per persoon. De discussies die daarna volgden binnen de (sociale) media waren stevig van toon en bestreken vele onderwerpen. In deze notitie willen we de discussie ontwarren en de verschillende argumenten afzonderlijk tegen het licht houden. Ook willen we de discussie plaatsen binnen het bredere debat over de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt.
De toekomst van de dorpen en daarmee van het platteland als woonplek is veelkleurig en verre van kansloos. Al blijven er plekken, met name in onaantrekkelijke landschappen en aan de randen van het land, waar leegstand onvermijdelijk lijkt. Er bestaan echter evenzeer verschillen in druk op de woningmarkt tussen plattelandsgemeenten, als tussen landelijke en stedelijke gemeenten. De zorgelijke ‘achterkant’ van de stedelijke woningmarkt staat niet per se synoniem voor ‘platteland’.
Bron: van Dam, F., & Daalhuizen, F. 2018. De achterkant van de stad. Planbureau voor de Leefomgeving.
Middeninkomens hebben beperkt toegang tot de sociale huursector, maar verdienen ook niet altijd genoeg om een vrijehuursectorwoning te betalen. Deze studie brengt in beeld waar middeninkomens wonen, wat ze kunnen uitgeven aan wonen en welke mogelijkheden er zijn om het aanbod aan betaalbare en toegankelijke huurwoningen voor middeninkomens te vergroten.
Huishoudens met een middeninkomen worden in de recente maatschappelijke en beleidsdiscussie vaak in één adem genoemd met het middensegment van de huurwoningmarkt, opgevat als de vrije huursector, met huren tussen circa € 700 en 900 per maand.
De analyses in deze en eerdere studies laten echter zien dat middeninkomens en het middensegment van de huurwoningmarkt zeker niet één-op-één samenvallen. Hoewel de groep middeninkomens zeer divers is (ouderen en jongeren, alleenstaanden en gezinnen) hebben ze één ding gemeenschappelijk: voor hen zijn vrije huurwoningen in het middensegment vaak niet betaalbaar.
De studie toont aan dat ongeveer 28% van de middeninkomens geen huur van € 700 of meer kan betalen. Dit geldt vooral, maar niet alleen, voor huishoudens met lagere middeninkomens: huishoudens die op basis van hun inkomen net niet meer in de sociale huursector terechtkunnen.
Beleidsmakers moeten een goede afweging maken tussen de maatschappelijke kosten en baten op korte en lange termijn en zich bewust zijn van de gevolgen voor de middeninkomens.
Auteur(s) | Manon van Middelkoop en Frans Schilder |
---|---|
Publicatiedatum | 13-11-2017 |
Bron: website PBL
In deze verkenning heeft het Planbureau voor de Leefomgeving onderzocht in welke mate huishoudens langdurig of juist tijdelijk een betaalrisico hebben. Ook geeft de studie inzicht in welke mate inkomensveranderingen het streven naar passend wonen bemoeilijken.
Er zijn veel zorgen over de toenemende betaalbaarheid van het wonen in de huursector. Vooral jongvolwassenen hebben relatief vaak een te laag inkomen om de netto huurlasten en de minimale uitgaven voor het levensonderhoud te kunnen betalen. Tegelijkertijd zien jongvolwassenen hun inkomen vaak snel stijgen.
Betekent dit dat de betaalrisicoproblematiek onder jongvolwassenen van tijdelijke aard is en vanzelf ‘oplost’? En in welke mate kan het sturen op de betaalbaarheid van het wonen aan de voorkant (bij de woningtoewijzing) mogelijk bijdragen aan het voorkomen van goedkope scheefheid?
In 2012 hadden 384.000 huurders een betaalrisico. Zij lopen het risico de maandelijkse woonlasten niet te kunnen betalen omdat hun inkomen ontoereikend is voor de netto huur en de noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud, uitgaande van de normen van het Nibud. Na 3 jaar had ongeveer de helft van deze huishoudens nog steeds een betaalrisico. Naarmate men langer een betaalrisico heeft, wordt de kans om er van af te raken kleiner.
Ondanks dat jongvolwassenen hun inkomen vaak vrij snel zien stijgen, komen langdurige betaalrisico’s relatief vaker voor onder jongvolwassenen dan onder ouderen. Langdurige betaalrisico’s komen ook relatief vaker voor onder zelfstandigen dan onder werknemers in loondienst. Ongeveer een kwart van de huishoudens die in 2012 een betaalrisico hadden, was in de jaren daarna betaalrisicovrij. Inkomensveranderingen blijken een belangrijke driver te zijn in het ontstaan of kwijt raken van een betaalrisico.
Jongvolwassenen hebben een grotere kans om na verloop van tijd tot de goedkope scheefwoners te gaan behoren dan ouderen. Toch is het overgrote deel van de jonge huurtoeslaggerechtigde huishoudens na 3 jaar nog altijd huurtoeslaggerechtigd. Het is daarom onverstandig om jongvolwassenen op voorhand een dure huurwoning toe te wijzen met het oog op hun mogelijke snelle inkomensontwikkeling. Instrumenten zoals tijdelijke huurcontracten, jongerencontracten en tussentijdse inkomenstoetsen lijken een beter alternatief om goedkope scheefheid tegen te gaan.
De Monitor Woningbouw 2019 bevat cijfers over de ontwikkeling van de woningvoorraad en huishoudens, op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Daarnaast is de ontwikkeling van de plancapaciteit meegenomen. De gegevens over plancapaciteit zijn gebaseerd op de Monitor Plancapaciteit. In deze (jaarlijkse) monitor delen alle gemeenten in Noord-Holland informatie over hun (potentiële) woningbouwlocaties. De cijfers op gemeenteniveau zijn te vinden op www.plancapaciteit.nl. De plancapaciteit is ook afgezet tegen de woningbehoefte. De cijfers voor woningbehoefte komen uit de Bevolkingsprognose Noord-Holland 2019-2040.
Opdrachtgever: provincie Noord-Holland
Auteur: Pauline van der Haagen (provincie Noord-Holland)
De Monitor Woningbouw wordt jaarlijks ter informatie naar Provinciale Staten gestuurd. De monitor is de basis voor het bestuurlijk voortgangsoverleg tussen de provincie en de regio’s over hun regionale woonafspraken.
Op 29 mei 2019 oordeelde de Raad van State dat het Programma Aanpak Stikstof niet meer gebruikt mag worden als basis voor toestemmingsverlening. Wat hiervan de eventuele gevolgen zijn voor de geplande woningbouw is nog niet volledig in beeld en kan dus ook niet zichtbaar worden gemaakt in deze monitor.
In de afgelopen 2 jaar (2016-2017) is de woningbouwproductie in Noord-Holland achtergebleven bij de huishoudensgroei. Daardoor is het woningtekort1 opgelopen waarbij de verschillen tussen de regio’s groot zijn. Zo is in de Kop van Noord-Holland sprake van een relatief ontspannen woningmarkt met een tekort van 0,3% en is in Amsterdam sprake van een gespannen woningmarkt met een woningtekort van 6,5%. In veel regio’s is het tekort in de laatste 2 jaar opgelopen en boven de 2% gekomen of gebleven. In de regel is er dan sprake van een gespannen woningmarkt.
Voor de jaren 2016 en 2017 was de verwachting in de bevolkingsprognose Noord-Holland dat het aantal huishoudens in Noord-Holland met 32.500 zou toenemen. Dit is de planologische ruimte die gemeenten hebben om de woningvoorraad uit te breiden en waarover regionaal afspraken worden gemaakt. Uit de cijfers blijkt dat de planologische ruimte van gemeenten om de woningvoorraad uit te breiden niet volledig is benut. Uiteindelijk zijn in de periode 2016 en 2017 in totaal 20.700 woningen gebouwd in Noord-Holland. Dat betekent dat er 11.800 woningen minder zijn gebouwd dan de geboden planologische ruimte volgens de bevolkingsprognose.
De achterblijvende bouwproductie is dus geen gevolg van een te lage bevolkingsprognose. Was het aantal benodigde woningen volgens de bevolkingsprognose gerealiseerd, dan was het woningtekort gedaald in plaats van gestegen.
De nieuwbouwproductie was in 2017 nagenoeg gelijk aan 2016 en bedroeg ongeveer 11.000 woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen tot en met het tweede kwartaal van 2018 vertoont per saldo voor Noord-Holland vanaf eind 2016 een stijgende lijn, maar ook hierbij is het beeld per regio verschillend. De stijging vlakt vanaf eind 2017 ook weer af. Een structurele toename van het aantal bouwvergunningen is nog niet waar te nemen.
Het is positief dat het aantal woningbouwplannen fors is toegenomen ten opzichte van 2017. De totale netto plancapaciteit in 2018 voor Noord-Holland ligt 166.900 woningen hoger dan in 2017 en bedraagt 411.700 woningen. De toename is vooral fors in Noord-Holland Zuid (en de Metropoolregio Amsterdam). In Noord-Holland Noord zijn er geen grote verschillen ten opzichte van het jaar ervoor, maar de plancapaciteit is ook daar toegenomen.
De toename voor heel Noord-Holland zit bijna geheel in de zachte plannen (dus zonder vastgesteld bestemmingsplan), waarbij het met name gaat om potentiële locaties in Amsterdam. Er was in de Metropoolregio Amsterdam dit jaar wederom extra aandacht voor het in beeld brengen van potentiële binnenstedelijke locaties waar op termijn mogelijk ruimte is voor woningbouw. Dit betekent dat voor een deel van deze locaties nog onderzocht moet worden of woningbouw daar mogelijk en wenselijk is. De harde plancapaciteit is afgenomen. Dit betekent dat de bouwproductie hoger ligt dan de aanwas van harde plannen. Dit zijn woningbouwplannen die zijn vastgesteld in een bestemmingsplan en waar bouwen planologisch gezien mogelijk is.
Het is gezien de woningbehoefte tot 2025/2030 van belang dat een deel van de zachte plancapaciteit daarom op korte termijn hard wordt. Dit geldt, afgezien van de Kop van Noord-Holland, voor alle Noord-Hollandse regio’s.
De groei van de woningvoorraad lag in 2016 hoger dan in voorgaande jaren. In Noord-Holland werden circa 11.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De groei van de woningvoorraad bleef echter achter bij de demografische groei. 2016 was het jaar met de hoogste bevolkingsgroei in Noord-Holland sinds begin jaren zestig en ook het aantal huishoudens is hard gegroeid. In Noord-Holland Zuid nam in de periode 2012-2016 het aantal huishoudens toe met ongeveer 41.000 terwijl de woningvoorraad met 25.000 woningen is gegroeid. De demografische druk op de woningmarkt is hierdoor sterk opgelopen. In Noord-Holland Noord was dit maar beperkt het geval.
De verleende bouwvergunningen tot en met het tweede kwartaal van 2017 vertonen nog geen stijgende lijn. De sterke economische groei en de stijging van de woningprijzen leiden momenteel nog niet tot een structurele toename van de verleende bouwvergunningen. Bij de huidige stand van zaken blijft ook de komende jaren de productie achter bij de huishoudensgroei. Het gevolg hiervan is een oplopend woningtekort in het zuiden van Noord-Holland. Het aantal verleende bouwvergunningen voor zelfbouw is wel toegenomen, in 2016 zijn zelfs meer vergunningen verleend aan particuliere opdrachtgevers dan aan woningbouwcorporaties. Waar corporaties vroeger duizenden woningen per jaar in Noord-Holland bouwden lag het aantal verleende bouwvergunningen in 2016 onder de 1.000 woningen. De forse daling in de productie door corporaties is hierdoor een belangrijke oorzaak van de achterblijvende nieuwbouwproductie. Deze afname is overigens conform het landelijk beeld. In heel Nederland neemt het aantal bouwvergunningen voor corporatiewoningen al minimaal 10 jaar gestaag af.
Een oplopend woningtekort wil vooral zeggen dat meer mensen suboptimaal wonen: niet op de gewenste plek, niet in de gewenste woning en in sommige gevallen niet met wie ze willen wonen. Dit leidt tot een toenemende druk op de woningmarkt, een afnemende aantrekkelijkheid voor de vestiging van bedrijven, minder aanbod op de arbeidsmarkt en meer woon-werkverkeer. Een hoog tekort heeft zo invloed op de economische concurrentiepositie en de mobiliteit.
Goed nieuws is de forse stijging van de plancapaciteit. Het aantal woningen in bouwplannen nam toe met 73.200 woningen t.o.v. van 2015. De totale capaciteit in Noord-Holland bedraagt nu 244.800 woningen. Dit betekent dat voor het opvangen van de woningbehoefte voldoende potentiele locaties beschikbaar zijn. Theoretisch past de gehele provinciale woningbouwopgave tot 2040 (212.000 woningen) binnen bestaand stedelijk gebied (BSG).